Любой малый бизнес начинается с аренды коммерческой недвижимости для офисных помещений, но рано или поздно владелец бизнеса начинает задумываться о том, что выгоднее — продолжать платить аренду помещения или приобрести коммерческую недвижимость в собственность?
А задуматься есть над чем, ведь рынок недвижимости не всегда стабильный, особенно в России, и прежде чем вкладывать немаленькие деньги в покупку здания или помещения, стоит всё тщательно обдумать и взвесить все плюсы и минусы такой сделки.
Свои плюсы и минусы есть как у аренды, так и у покупки собственного помещения.
Плюсы аренды коммерческой недвижимости:
- Возможность выбрать помещение в нужной вам части города. Офисной недвижимости сдаётся всегда больше, чем продаётся;
- Зачастую не нужно волноваться о ремонте, отделке, а часто и о комплектации помещения. Коммерческая недвижимость под офисы, сдающаяся в аренду бывает полностью подготовлена для скорейшего переезда. Вам нужно только перевести свои вещи и можно начинать работать. К тому же, если понадобится ремонт, протечёт сантехника или возникнут какие-то другие проблемы, решать их будет хозяин недвижимости, если, конечно, поломка произошла не по вашей вине;
- В краткосрочной перспективе можно сэкономить некоторую сумму на аренде помещения;
- Если ваш бизнес нестабильный, нет смысла приобретать недвижимость в собственность;
- Нет необходимости инвестировать в недвижимость сразу крупные суммы.
Минусы аренды офисного помещения:
- Постоянные переезды могут плохо сказаться на развитии бизнеса. У фирмы меняется адрес, меняются телефоны, а постоянные клиенты уже привыкли звонить по старым. В результате, часть клиентов теряется;
- Аренда офисных помещений в центре города и в новых комфортабельных офисных зданиях стоит очень дорого и зачастую не оправдывает себя;
- В долгосрочной перспективе аренда офисных помещений становится не всегда выгодна;
- Стоимость аренды полностью зависит от хозяина недвижимости. Он может неожиданно поднять её, может найти более выгодных съёмщиков и вам придётся срочно искать другие варианты помещений;
- Арендованные офисные помещения часто определённого размера, при расширении вашей фирмы и найму новых сотрудников, может оказаться недостаточно места;
- Съёмную коммерческую недвижимость нельзя перестроить и модернизировать под нужды вашего бизнеса. Даже установку дополнительной гипсокартонной перегородки нужно будет согласовывать с хозяином помещения;
- Могут быть ограничения по разрыву контракта с арендодателем, невозможность быстрой смены помещения и возврата денежных средств при срочном переезде;
- Если помещение сдаётся нескольким фирмам, вы никогда не угадаете, кто снимает помещение рядом с вами, а соседи могут оказаться или слишком шумными, или вашими конкурентами.
Плюсы приобретения коммерческой недвижимости в собственность:
- Собственная недвижимость значительно повышает рейтинг компании как в глазах клиентов, так и для банков. Покупка собственной недвижимости — своего рода, гарантия, что бизнес устойчивый, прибыльный и успешный. А банки гораздо легче дают кредиты фирме, имеющей свою недвижимость, под которую можно оформить залог;
- Купив собственную недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроения арендодателя, не будет переживать о поднятии арендной платы и изменениях условий аренды;
- Хоть цена на недвижимость на сегодняшний день достаточно высока, но выплаты процентов по кредиту не на много выше ежемесячной арендной платы, поэтому выгодней всё-таки немного поднакопить на первый взнос и стать счастливым собственником недвижимости;
- Собственное помещение можно оборудовать именно так, как нужно вашему бизнесу;
- Часть собственного помещения можно сдавать в субаренду;
- Не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товаров и материальных ценностей или перепланировку;
- Инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.
Минусы приобретения собственной коммерческой недвижимости:
- Банк может покрыть до 70% процентов по кредиту на покупку недвижимости, а остальные деньги у предпринимателя должны быть свои — первоначальный взнос и уплата процентов по кредиту полностью ложится на плечи будущего собственника помещения;
- Кроме свободных средств, банк потребует от предпринимателя гарантий, что его бизнес крепко стоит на ногах и приносит стабильную прибыль. Может потребоваться составление подробного бизнес плана и предоставление всей управленческой документации и отчётности;
- Чаще всего коммерческая недвижимость приобретается на вторичном рынке. Но это не всегда правильно, так как изменить устоявшееся назначение помещения коммерческой недвижимости будет непросто;
- Покупая недвижимость в новостройках, можно столкнуться с полным незнанием того, кто в дальнейшем окажется вашим соседом. Часто оказывается, что по соседству оборудуется бизнес такой же сферы деятельности, как у вас — вряд ли рядом друг с другом уживутся два салона красоты или две ветеринарных клиники. Но может не повезти и наоборот — тихая компьютерная фирма окажется по соседству с клубом или тренажерным залом. Конечно, если вы приобретаете промышленную коммерческую недвижимость, таких проблем не возникнет;
- Покупая недвижимость на вторичном рынке, будет необходимо провести её полный аудит, который позволит оценить реальное состояние объекта: коммуникаций, фундамента, перекрытий, электрической мощности и других систем;
- Чтобы получить в собственность идеальную во всех отношениях коммерческую недвижимость, её придётся строить самостоятельно. Но в таком случае, у вас должны быть собственные деньги на покупку земли, банки обычно не дают кредит на землю, но могут частично финансировать постройку под залог самой земли;
- Вам придётся самостоятельно устанавливать сигнализацию, подбирать санитарный персонал для уборки помещений, следить за прилегающей территории, т.е. делать всё то, за что в арендуемой недвижимости отвечал хозяин и вас это совсем не волновало;
- Собственник будет вынужден оплачивать страхование своей недвижимости, налог на имущество и земельный налог — колонка дополнительных расходов увеличится в несколько раз;
- Покупая собственную недвижимость, фирма теряет мобильность, вы не сможете быстро сменить офис, если возникнет такая необходимость;
- Ещё один важный момент — на кого оформить новую недвижимость и как её встроить в бизнес, чтобы при возникновении проблем, она не привлекла внимания кредиторов и налоговой? Самое простое — оформить коммерческую недвижимость на стороннюю фирму, не имеющую общих дел с основным бизнесом. Ещё один вариант — оформить помещение на одного из родственников, который, как индивидуальный предприниматель, будет сдавать её в аренду основной фирме.
Каждый владелец бизнеса решает для себя сам, что ему выгоднее: аренда коммерческой недвижимости, её покупка или постройка самостоятельно.
Многое, конечно, зависит от финансовой стороны, если есть возможность приобрести недвижимость в собственность, стоит серьёзно над этим подумать.
Даже, несмотря на большее количество минусов и сложностей, покупка собственной коммерческой недвижимости является более выгодным вложением, нежели её аренда. Являясь собственником, вы застрахованы от всякого рода неожиданностей, от резкого переезда, от стрессов и повышения арендной платы.
Собственная недвижимость позволит чувствовать себя надёжнее и выглядеть успешнее в глазах клиентов, банков и контрагентов.